はじめに
マンション経営において、大規模修繕は避けられない支出です。その費用をどのように計上するかは、節税対策にも影響するため重要なポイントとなります。
修繕費と資本的支出は、どちらも大規模修繕にかかる費用ですが、税務上の扱いと減価償却の可否が異なります。
本記事では、修繕費と資本的支出の違いを説明し、それぞれの特徴や判断基準、計算方法などを解説します。
参考にしてみてください。
1. 修繕費と資本的支出とは
1.1 修繕費
修繕費とは、建物の損傷部分を元の状態に戻したり、定期的な維持管理のために支出した費用を指します。具体的には、外壁の塗装、屋上の防水工事、雨漏りの修理などが該当します。
修繕費は、その年の経費として一括で計上することができます。つまり、耐用年数にわたって減価償却する必要はありません。
1.2 資本的支出
資本的支出とは、建物の耐用年数を延長したり、資産価値を高めたりするために支出した費用を指します。具体的には、耐震補強工事、エレベーターの新設、バリアフリー改修などが該当します。
資本的支出は、建物の新たな固定資産として計上し、耐用年数に応じて減価償却を行います。つまり、修繕費とは異なり、費用を一括で計上することはできません。
2. 修繕費と資本的支出の判断基準
修繕費と資本的支出の判断基準は、例えば以下3つがあげられます。
1. 3年ごとに行われる工事かどうか
3年以内に同じ工事を繰り返す場合は、修繕費と判断されます。
2. 修繕費が60万円未満の工事かどうか
60万円未満の修繕工事であれば、修繕費と判断されます。ただし、耐用年数の10%以下であれば、資本的支出としても認められます。
3. 費用が規定以下の工事かどうか
建物の取得価額の10%以下の工事であれば、修繕費と判断されます。
上記3つの基準をすべて満たす場合は修繕費、いずれか1つでも満たさない場合は資本的支出と判断されます。
3. 資本的支出と計上される場合の減価償却方法
資本的支出と計上された費用は、建物の耐用年数に応じて減価償却を行います。
減価償却の計算方法は、定額法と定率法の2種類がありますが、マンションなどの建物には定額法が適用されます。
定額法の計算式は、以下の通りです。
取得価額 × 償却率
取得価額は、大規模修繕工事にかかった費用です。償却率は、国税庁が定める「減価償却資産の償却率表」で確認できます。